前端融资成本高企 房地产融资出现大幅下跌
导言：
焦虑和困惑写在每个房地产开发商的脸上。不管是主动还是被动，大多数房地产开发商都开始降低财务杠杆。融资成本越来越高，同时可用资金越来越少。卢(化名)推掉了最近为了等待融资
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焦虑和困惑写在每个房地产开发商的脸上。
不管是主动还是被动，大多数房地产开发商都开始降低财务杠杆。融资成本越来越高，同时可用资金越来越少。
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卢(化名)推掉了最近所有的商务旅行，以等待融资。自2019年以来，作为一家上市房地产公司的资本经理，陆每周都要进行高强度的商务旅行，会见各种金融机构，希望能帮助公司找到更优化的融资方案。目前，他的公司急需扩大规模，但配套资金难以支撑今天的征地步伐。
资金问题是每个房地产开发商面临的问题。就连许多一线房地产企业也开始失望，因为他们得不到相应规模的资金，随时都有落后的风险。
在过去的8月，房地产开发商的融资大幅下降，并再次进入今年的冰点。
根据同策研究院监测的40家典型上市房地产企业数据，2019年8月房地产企业完成融资368.26亿元，同比下降58.15%。
“今年3月，一些货币宽松政策实际上直接或间接地流入了房地产市场。因此，宏观调控开始修补政策，从不同角度切断过多资金流入房地产的渠道。”一位a股上市房地产融资经理告诉记者。
今年5月，银监会发布“23号文件”，要求严格管理银行和信托公司对开发商的融资。此后，信托、海外债务、银行贷款等新的监管政策频繁出台，房地产企业融资压力持续加大。
根据国家统计局的数据，1-7月，房地产开发企业资本金达到9.98万亿元，同比增长7.0%，1-6月增速下降0.2个百分点。
“我们最初只为一个项目提供了融资计划。我没想到另一家公司的资本中心总经理会从上海飞往成都。我们都担心这家公司是否有任何问题。”一位银行账户经理告诉记者。
祸不单行。没有资金支持的房地产开发商迎来了新一轮的债务偿还高峰。
根据恒大研究院的数据，截至2018年底，房地产企业各主要渠道的生息负债余额为20.3万亿，预计2019年至2021年到期，2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑等渠道受阻的背景下，大多数房企只能借新还旧，融资规模的增加实质上是债务期限的大幅增加。
银行配额已经超过标准
“我们的房地产配额已经超过标准，所以现在我们暂停所有新的房地产贷款，银行也在试图重新调整信贷规模。在抵押贷款方面，我们也在8月暂停了一部分，只与合作开发商合作。”一家大型股份制银行的一名人士告诉记者。
今年7月，监管部门对一些新增房地产贷款的银行进行了窗口指导，要求严格控制房地产投资额。
然而，仍有许多开发商走在融资的灰色地带。尽管监管当局对住房企业的预融资(指土地收购后的土地支付)和预融资(指土地收购前支付的保证金)保持了很高的压力，但住房企业继续在这方面筹集资金。
“预熔化通道仍然可以完成。我们的预熔成本约为12%~13%。我们可以在10%之前完成。”一名中型房地产企业内部人士透露。
目前，市场上的土地融资业务主要分为两类。第一类是土地保证金分配。这
“我们通常的操作方法是成立一个新的项目公司，然后通过作为融资主体的项目公司的母公司获得融资资金，然后用它来支付双方共同管理下的保证金或土地资金。大部分交易结构是明确的股份。实际债务(股权转让质押)。”上述中型住宅企业表示。
然而，总的来说，这种融资需要更强的发展主体，才能通过财富管理筹集资金。“目前，排名前100位以外的房地产开发商的前端杠杆融资成本高达30%。我们只愿意帮助长江三角洲的小型房地产开发商对接资金。如果是一家离我们太远的房地产开发商，我们担心市场不好，项目会被破坏。”基金中介很无奈。
高杠杆公司面临巨大压力
国家统计局的数据显示，从1月到7月，全国房地产开发投资同比增长10.6%，连续第三个月下降，其中住宅投资增速下降0.7个百分点。作为房地产开发的先行指标，从1月到7月，新开工住宅区增速下降0.8个百分点，房地产开发企业征地面积同比下降29.4%，比上个月增长1.9个百分点。
在这个周期中，一些财务杠杆高的公司首当其冲。
7月11日，泰和集团(000732。深交所(SZ)宣布，其全资海外子公司已完成发行4亿美元债券，票面利率为15%，这几乎创下中国房地产开发商公开融资利率的新高。这家总部位于福建的房地产开发商曾因其高杠杆率而闻名，今年它继续出售自己的房地产项目，以获得更多回报。
太和的高融资成本只是该行业的一个缩影。中国恒大、景瑞控股(01862.HK)、大发地产(06111.HK)等房地产开发商均开展了10%以上的海外融资。
9月6日，华夏幸福(600340。上海)宣布，公司全资子公司九通基金投资有限公司已与中信信托签署《永续债权投资合同》，金额不超过40亿元人民币。投资期限不定，年利率在9.5%至12%之间。
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截至2019年6月底，华夏幸福的净负债率达到230.39%，比去年年底上升64.76个百分点。
一直遭受财务困境的华夏幸福，已经成为主流房地产开发商的代表之一。据嘉里数据显示，2019年1月至8月，华夏幸福的整体销售额为831亿元，同比下降18.9%，行业排名同比下降10至22位。
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在行业融资已经进入冰点后，这些金融驱动的房地产开发商正逐步面临越来越大的压力。
“有一些上市的房地产企业，前端融资成本已经达到18%。事实上，每个人都可以想象这些企业有多大的财务压力。”卢对说：
香港格林兰董事会主席陈军(00337。香港)，认为房地产实际上已经进入了一个风险投资的时代，每一项投资都充满了风险，这也会给一些稳定的公司带来机会。
(来源：第一财经日报)
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